Какой закон запрещает сделку с недвижемостью между близкими родственниками

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Какой закон запрещает сделку с недвижемостью между близкими родственниками

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

  • дети и родители (усыновители);
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

  • супруги;
  • родители (усыновители);
  • дети (родные и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

  • несовершеннолетним внукам от 14 лет;
  • совершеннолетним.

Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.

Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.

Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Купля-продажаДарственнаяЗавещание
Регулируется Ст. 549-558 ГК РФ Ст. 572-582 ГК РФ Ст. 1118-1140 ГК РФ
Стороны Продавец и покупатель Даритель и одаряемый Завещатель и наследник
Форма Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный) Письменная форма с нотариальным заверением Письменная форма с нотариальным заверением
Предмет договора Возмездное отчуждение недвижимости Безвозмездно Безвозмездно
Налоги Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ
Переход права собственности После регистрации в Росреестре После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

  1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
  4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
  5. Подписать акт приема-передачи.
  6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Документы

  • Паспорта сторон (свидетельства о рождении, если в сделке участвуют лица до 14 лет).
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, договор приватизации и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года).
  • Справка ЕГРН.
  • Технический паспорт из БТИ.
  • Выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ.
  • Справка из ЖЭК об отсутствии долгов по ЖКУ.
  • Разрешительная документация (от органа опеки и попечительства, если продается квартира несовершеннолетнего, согласие супруга на продажу).

Договор

Преамбула договора содержит:

  • дату и место заключения;
  • данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

  • точный адрес квартиры;
  • общая площадь;
  • отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Плюсы и минусы

Преимущества:

  • родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
  • не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
  • все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

  • невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
  • ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
  • возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.

Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.

велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

  1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
  2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
  3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

  • расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
  • признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

  • подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
  • оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
  • отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
  • подписана под влиянием обмана или угрозой;
  • условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

  • подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
  • договор противоречит законодательству или основам нравственности;
  • квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
  • ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
  • сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

  • они являются малолетними;
  • или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.

На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Могут ли дети купить недвижимое имущество у родителей за маткапитал?

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

  • не иметь обременений;
  • сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
  • жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html

Отмена нотариальных сделок

Какой закон запрещает сделку с недвижемостью между близкими родственниками

Отмена нотариальных сделок с долевой собственностью произошла. Вступил в силу упрощенный порядок сделок с недвижимостью.Значит расходы при купле-продаже, мене и дарении недвижимого имущества ЗНАЧИТЕЛЬНО сокращаются. Ведь нотариальная сделка купли-продажи требовала оплаты госпошлины в 0.5% от цены договора.

К тому же — регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура!

И нотариальный договор ее не отменяет.

Небольшая часть сделок все-таки остаются «в руках» нотариусов .

Отмена нотариального удостоверения сделок

Отмена нотариального удостоверения сделок — долгожданное событие.
Ведь нотариальная сделка не только требовала больших финансовых затрат, но и сильно усложняла и затягивала процедуру сделки. А проку в этом не было ни какого.

01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз.

Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

Через 90 дней после официального опубликования в Российской газете, закон вступит в силу и участники сделки будут экономить значительные средства.
И с 01.08.2019 года участники долевой собственности смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) без нотариального удостоверения, по договору, соглашению в простой письменной форме.

Отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (исключения из правила)

Итак. Теперь не нужно в обязательном порядке удостоверять отчуждение недвижимого имущества — куплю-продажу, дарение, мену, выделение долей.НО!

Остаются исключения из этого правила:

  1. Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей НЕДЕЕСПОСОБНЫМ и НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ собственникам подлежат удостоверению нотариусам в обязательном порядке.

Статья 54 ФЗ -218 «О государственной регистрации недвижимости»

п.2 «Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»

Кроме того для таких сделок требуется особое разрешение органов Опеки и попечительства.
Разрешение опеки на продажу получить легко

Приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним — не требует удостоверения нотариусом и разрешений Опеки.

2. Сделки по отчуждению долей в праве собственности ОТДЕЛЬНЫМИ ДОГОВОРАМИ ( не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке) по-прежнему требуют нотариального удостоверения и к тому же письменного уведомления всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Обратите внимание!!!

«…всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..

То есть:

  1. Сделка должна быть оформлена одним договором. Если, для снижения налоговой нагрузки с применением налогового вычета в 1 000 000 рублей, участники долевой собственности оформляют сделку разными договорами купли-продажи(дкп) — это не одна сделка, значит требуется удостоверение ДКП у нотариуса.
  2. Вторая частая ситуация — сделки дарения или купли-продажи внутри участников долевой собственности. Например: квартирой владеют три собственника, один из которых решил подарить свою долю одному из двух других участников. Это нотариальная сделка.
  3. Другая частая ситуация — участников долевой собственности двое, один отчуждает( дарит или продает) свою долю в пользу другого.
    Как в этом случае? Порядок такой сделки в ст. 42 НЕ описан, а значит каждый регистратор будет ее применять по-разному. Пока центральный аппарат Росреестра или Верховный суд не выскажет свою позицию по таким сделка. А ждать придется долго, увы)
  4. Еще существуют сделки распределения долей (изменение размера долей между участниками долевой собственности. То есть состав участников не меняется, изменяется только размер долей. Например: было по 1\2 доле, участники перераспределили доли соглашением и стало 99/100 и 1/100 доли. Такие сделки описаны в п.2 статьи 42. Они НЕ требуют удостоверения соглашения о распределении у нотариуса.

Сделки по ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАКОННЫМИ СУПРУГАМИ В ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ требуют удостоверения договора у нотариуса. Так как общая долевая собственность это не законный, а договорной режим собственности.Законный режим собственности супругов — общая совместная собственность.

Закон позволяет оформить в совместную собственность квартиру, дом, земельный участок, комнату или долю в праве на эти объекты недвижимости на законных супругов в простой письменной форме.

А при приобретении недвижимости супругами в долевую собственность ( если уж вам так это необходимо) требуется удостоверить сделку у нотариуса, либо предоставить в Росреестр вместе с договором в простой письменной форме нотариальный Брачный договор, где прописан договорной режим собственности на имущество нажитое в браке.

Подробнее: Покупка квартиры супругами

С 01.02.2019 года нотариус, удостоверивший сделку с недвижимостью должен БЕСПЛАТНО отправить в Росреестр документы в электронном виде для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю ( это обязательная государственная процедура, завершающая сделку).

ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ СДЕЛКИ, КРОМЕ ВЫШЕПЕРЕЧИСЛЕННЫХ, НЕ ТРЕБУЮТ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ.По желанию сторон — вы можете воспользоваться услугой нотариуса.

ОДНАКО — нотариальный договор не исключает регистрации перехода права в Росреестре. Это обязательная процедура!

Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с долями

Много недвижимости зарегистрировано в долевую собственность. Часто это происходит и при приватизации жилья. До 29.12.2015 года покупка недвижимости супругами регистрировалась в долевую собственность без нотариуса и такие сделки были «поголовно».

Так что, для таких собственников отмена нотариальных сделок с долями большая радость.

НО!

Очень часто теперь долевая собственность оформлена на всех членов семьи.

Много жилья куплено, и будет куплено в дальнейшем, с использованием государственных средств поддержки семей с детьми. И участниками долевой собственности становятся несовершеннолетние.

А сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным остаются нотариальными.

Если у вас в сделке нет таких осложнений — оформляйте договор купли-продажи в простой письменной форме и подавайте в месте с заявлениями о регистрации перехода прав в Росреестр.Документы в Росреестр подаются через МФЦ, по экстерриториальному признаку — в офис Росреестра.

Шаблоны договоров здесь.

Продавец подает заявление о переходе права от него к покупателю.

Покупатель подает заявление о регистрации права собственности и оплачивает госпошлину 2000 рублей.
Как правильно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

Позиция Федеральной кадастровой палаты об изменениях в ст.42:
«Новый закон № 76-ФЗ упрощает процедуру оформления сделок для участников долевой собственности. Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками. 

Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.

«Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально.

Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.  

Отмена обязательного нотариального сбора для сособственников, участвующих в одной сделке, позволит значительно снизить финансовую нагрузку на граждан и сделать процесс оборота недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, более простым и доступным. При этом по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса. «
Первоисточник

Отмена нотариальных сделок при выделении долей детям

Уже с 01.07.2018 года можно выделить доли детям без нотариуса из единоличной и совместной собственности родителей. Но до сих пор не все об этом знают.

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Подробно о том, как самостоятельно выделить доли детям читайте в статье: Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе)

Источник: https://exspertrieltor.ru/2019/05/04/otmena-notarialnyh-sdelok/

Купля продажа квартиры между близкими родственниками: налоги

Какой закон запрещает сделку с недвижемостью между близкими родственниками

Когда возникает необходимость переоформить квартиру на члена семьи, граждане обычно сталкиваются с самым сложным вопросом о процедуре оформления.

Чтобы сделать все по закону, следует учесть ряд важных моментов, связанных не только с перерегистрацией, но и с последующими налогами.

Сегодня узнаем, допустима ли купля продажа квартиры между близкими родственниками и как ее законно оформить.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет.

Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует.

Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

  • цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
  • если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
  • представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Налог и вычет

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

  1. Оценивает срок владения недвижимостью.
  2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
  3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

Документ

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Продажа недвижимости родственникам: важные нюансы сделки

Какой закон запрещает сделку с недвижемостью между близкими родственниками

РАЗВОДис.РУ Недвижимость Купля-продажа

Приобретение жилья у родных – довольно распространенная в России процедура. Законодательных ограничений для такой операции не существует, а выгоды ее проведения очевидны всем. Чтобы продажа недвижимости родственникам была проведена правильно, придется учесть ряд особенностей заключения договоров и оформления сопутствующих документов.

Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками

Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).

Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.

Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.

Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:

  1. Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
  2. Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
  3. Прозрачность купли-продажи.
  4. Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
  5. Разумная согласованная цена.

О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:

  1. Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
  2. Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.

В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки.

Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

  1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
  2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
  3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
  4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
  5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
  6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
  7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
  8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 – Для регионов России

8 499 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

  • допустима рукописная или печатная форма;
  • исправления в документ вносить нельзя;
  • предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
  • договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
  • стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
  • необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
  • важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Продажа доли родственнику: на что обратить внимание

Ситуации, когда осуществляется купля-продажа доли в квартире между родственниками, встречаются очень часто. Базовая структура сделки при этом не меняется, но необходимо учесть значимые особенности ее проведения:

  1. Обязательное уведомление всех собственников о планируемом отчуждении доли дома, квартиры или коммуналки. В уведомлении должны присутствовать: описание объекта, его основные характеристики, желаемая цена, условия передачи прав на недвижимость, сроки, в течение которых возможные покупатели обязаны оповестить продавца о своем решении.
  2. Если среди собственников доли числится несовершеннолетний, извещают о возможной сделке органы опеки.
  3. В течение 30 дней необходимо получить от всех собственников письменные отказы в выкупе доли либо согласие на продажу.
  4. Если ни один из совладельцев за указанный в уведомлении срок не выразил желание приобрести долю квартиры, можно продавать ее другому родственнику или любому заинтересованному лицу.
  5. Согласие супруга на продажу доли оформляется обязательно.
  6. Для составления договора прибегают к помощи нотариуса либо пользуются типовой формой из Росреестра. К документу прилагается план квартиры с указанием части отчуждаемой жилплощади.
  7. Акт приема-передачи объекта составляется обязательно.

Затем сделка по продаже доли объекта недвижимости регистрируется по общеустановленным правилам.

Принудительный выкуп доли

При одновременном наличии перечисленных ниже факторов закон дозволяет отчуждать долю без согласия ее владельца:

  1. Незначительная доля в собственности (определить этот факт может только по итогам судебного разбирательства).
  2. Невозможность выделить долю (например, нереально выделить для пользования часть квартиры площадью несколько кв. м).
  3. Отсутствие заинтересованности в пользовании долей.

Принудительный выкуп части недвижимости – дело хлопотное и неблагодарное. Поэтому вначале нужно предпринять попытку совершить взаимовыгодную операцию. Предложение о ее условиях направляется собственнику в письменном виде. И только если родственник уклоняется от продажи, придётся выкупать долю принудительно.

Источник: https://razvodis.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kupla-prodaza-kvartiry-mezdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Составление акта приема передачи по договору купли-продажи квартиры

Какой закон запрещает сделку с недвижемостью между близкими родственниками

Договор купли-продажи это соглашение, подписание которого является завершающим этапом сделки по передаче собственности от одного лица другому, взамен на денежные средства.

Такое соглашение может заключить любой собственник, желающий выступить продавцом, и любой приобретатель, который имеет средства для покупки имущества.

Однако, как и любая другая сделка, при разных условиях купля-продажа может проходить по разным сценариям.

В нашей статье мы расскажем, как проводится сделка купли-продажи недвижимости между близкими родственниками, и какие тонкости стоит учесть при оформлении договора. Существуют и другие способы позволяющие осуществить передачу права собственности от одного родственника другому, но некоторые предпочитают именно договор купли-продажи. Почему? — вы узнаете далее.

Продажа, дарение или завещание

Планируя провести сделку купли-продажи с близким родственником, не стоит забывать о возможности оформления договора дарения, оформление которого может показаться более выгодным. Так при передаче собственности по договору дарения, даритель не должен будет выплачивать какие либо налоги, поскольку такая сделка не предполагает получения прибыли.

Ключевым положительным моментом стоит считать также то, что имущество, переходящее по договору дарения, передаётся в безраздельную собственность конкретного гражданина, и не считается совместным имуществом, нажитым в браке.

У близких родственников есть возможность передавать имущество друг другу в порядке завещания.

Плюсы у данного вида соглашения будут те же, что и в случае дарения, но порядок передачи имущества и обременение, которым может снабдить своё завещание наследодатель, весьма сомнительная перспектива.

Во-первых, наследник по завещанию может столкнуться с рядом проблем, при открытии наследства и распределении долей.

Они могут возникнуть, если наследниками по закону будут выступать несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и т.п. чью долю в завещании нельзя отчуждать.

Хотя, как видите, есть альтернатива договору купли-продажи, этот вид соглашений остаётся наиболее популярным. На то есть одна причина, которая порой заставляет родственников оформлять именно договор купли-продажи. Сделки, в основе которых лежит безвозмездная передача собственности,  обжаловать в суде будет гораздо проще, нежели сделку, на основании которой обе стороны получили выгоду.

Обжалование завещаний и дарственных очень частая процедура, к которой прибегают родственники, чьи интересы не были учтены дарителем или наследодателем. Этого факта вполне достаточно для обжалования соглашения. В результате новый собственник может стать владельцем лишь доли в недвижимости, а не всего объекта.

Внимание Для обжалования договора купли-продажи, потребуется доказать или незаконность данной сделки или ничтожность договора. Эти риски можно исключить, обратившись к юристу для составления договора купли-продажи, оспорить содержание которого не выйдет даже в судебном порядке. Именно эта особенность договора купли-продажи делает сделку привлекательной даже для оформления между близкими родственниками.

Можно ли оформить между мужем и женой

Согласно Семейному Кодексу РФ, близкими родственниками можно считать следующий круг лиц:

  • Мать и отец;
  • Сыновья и дочери;
  • Братья и сёстры;
  • Дедушки и бабушки;
  • Опекуны и подопечные;
  • Супруги.

Кому можно заключать соглашение

С точки зрения закона, всё имущество, приобретаемое  супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит супругам в равных долях, соответственно отчуждать собственность в пользу второй половинки можно лишь по дарственной или в порядке завещания. Договор купли-продажи между супругами, состоящими в законном браке, невозможно.

Но для супругов, разорвавших свои законные отношения, и находящихся в условиях бракоразводного процесса,  составление договора купли-продажи, для наиболее грамотного раздела имущества, является наиболее правильным шагом. По итогу развода, совместно нажитое имущество делится между супругами, по долям, каждая из которых может быть продана, подарена или передана в порядке завещания, с согласия всех собственников.

Если одному из бывших супругов такое положение дел не выгодно, он может предложить выкупить свою долю в недвижимости, что станет основанием для составления договора купли-продажи. Такая сделка даёт основания для составления договора купли-продажи между родственниками, но это не единственный случай.

Любая ситуация, служащая основанием для оформления недвижимости в долевое владение, может стать поводом для передачи прав собственности от одного родственника другому, и, следовательно, поводом для составления договора купли-продажи между родственниками, или другого соглашения. Получены права на долю в собственности в результате приватизации, купли, или завещания – абсолютно не важно, она может быть как продана, так и передана в порядке иного соглашения, с письменного согласия других собственников.

Сделка имеет мало отличий, при оформлении между родственниками, и единственный нюанс, делающий оформление договора купли-продажи между родственниками отличным от рядовой гражданской сделки с долями недвижимости, это скидка на госпошлину, размер которой высчитывается, исходя из дальности родства между сторонами.

Стоимость

Передача прав собственности на недвижимость должна быть зарегистрирована в администрации, что делает обязательным регистрацию сделки в Росреестре, и выплату госпошлины. Однако это не единственные затраты, с которыми придётся столкнуться при оформлении договора купли-продажи недвижимости между родственниками.

Не стоит забывать о том, что с каждой сделки по недвижимости, оформляемой относительно объекта, находящегося в собственности продавца менее 3х лет, взимается имущественный вычет, за исключением следующих ситуаций:

  • Стоимость объекта меньше 1 000 000 рублей;
  • Цена, по которой объект недвижимости приобретён, равна цене, по которой объект был продан;

Эти исключения касаются всех сделок купли-продажи, в том числе между родственниками. Стоит иметь в виду, что схитрить и занизить цену, для уменьшения суммы налоговой выплаты, здесь не получится. Согласно закону, в случае продажи недвижимости по заниженной цене, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

«Безвозмездная» сделка

Договор купли-продажи между близкими родственниками остаётся стандартной и частой сделкой, по причине того, что прочие договоры, хоть и оформляются на безвозмездной основе, но могут иметь некоторые обременения, способные повысить риски.

К примеру, в дарственной даритель, может указать пункт, согласно которому, в случае смерти одаряемого лица, собственность переходит обратно дарителю или его семье. Завещание также может содержать в себе обременяющие пункты, к тому же такой вид соглашения не всегда удобен, ведь открывается завещание только после кончины составителя.

Стоит заметить, что такие сделки, хоть и называют безвозмездными, оформителю придётся заплатить нотариусу за заверку документа у нотариуса. Стоимость заверки документа хоть и не велика, это не даёт полной уверенности юридической силе бумаги, ведь проверка содержания в таком случае является чистой формальностью и относится исключительно , но не к правовой базе документа.

Образец договора

Итог

Планируя провести сделку купли-продажи с близкими родственниками, стоит обратиться за консультацией к юристу.

Он подскажет вам какой вид договора вам лучше подойдёт, поможет подготовить документы и составит наиболее грамотный договор купли-продажи.

Сегодня купля-продажа недвижимости подразумевает обязательную регистрацию прав в Росреестре, что делает необязательной нотариальную заверку документации, ведь отметка о праве собственности будет стоять непосредственно в ДКП.

Вы можете составить договор самостоятельно, но что бы исключить все риски и составить безопасное и законное соглашение, заручиться поддержкой опытного юриста, будет самым правильным решением.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/kuplya-prodazha-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Адвокат Фомин