Договор эксклюзива на недвижимость

Статьи

Договор эксклюзива на недвижимость
16 Июля 2015

Собирая совершать сделку по отчуждению недвижимости (продаже), продавец желает найти наиболее подходящий выгодный для себя вариант и в кратчайшие сроки выйти на сделку. То есть – выставить свою недвижимость на продажу и быстро найти покупателей на выгодных для себя условиях.

Перед тем как выставить свой объект на продажу, в какие – либо Интернет-ресурсы, он стоит перед выбором: продавать недвижимость самому самостоятельно, обзвонить все агентства и выставить ее всем на продажу или же довериться одному единственному риелтору (агентству недвижимости), который вплотную займется продаваемым объектом?

Правильный ответ: это не альтернатива! Можно выставить на продажу и ждать покупателя, с позицией – пусть все продают, кто быстрей из риелторов продаст, тот и получит свои комиссионные, либо заключать с одним риелтором и знать, что объект он продаст именно в кратчайшие сроки, и с наиболее выгодной для продавца с ценой, освободив время от бессмысленных расспросов других агентств «продается ли еще ваш объект, какая на сегодняшний день цена, и почему так долго продаете и, если продается долгое время, то почему не скидываете цену, и заново идет целый рассказ про нюансы объекта, которые вас могут постигнуть при продаже и прочие ненужные, раздражающие собственников вопросы».

Конечно, выбор за продавцом! И все-таки если вы решились на договор, то должны понимать, что…

Нужно соблюдать правильную последовательность. Сначала – тщательно выбираем риелтора или компанию. Потом заключаем – эксклюзивный договор на продажу, приносим «клятву верности», в обмен на качество услуги!!!

Что из себя может представлять эксклюзивный договор, взвесим все плюсы и минусы данного договора.

Определение эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор – это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом. Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента – заказчика, так и со стороны агентства – исполнителя.

Клиент всецело доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. за комиссионное вознаграждение конечного результата.

Агентство будет прилагать все усилия для успешного совершения сделки, т.к. в каждой деятельности предусматривается выгода – получить прибыль.

Важно понимать, что такой договор возможен только с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Не стоит думать, что эксклюзивный договор – это дорогостоящее удовольствие, и при его заключении с агентством вы теряете деньги от предполагаемой суммы продажи объекта.

При его заключении комиссионное вознаграждение, как правило, находиться в обычных рамках агентства, согласно прейскуранту и юридического анализа работы с конкретным объектом недвижимости.

Продавец ничего не переплачивает, так как деньги платит покупатель, и комиссия всегда ставится сверх продаваемой суммы. Покупатель же, в свою очередь, всегда знает, что за услуги необходимо платить.

Продающий риелтор и уважающий свой труд специалист, всегда работает в основном, на эксклюзивных договорах, так как уверен, что его старания будут вознаграждены.

Условия подписания договора

1. Риелтору или агентству необходимо предоставить всю информацию по продаваемому объекту, то есть показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основание приобретения), для того, чтобы установить, сколько собственников и как приобретался объект, данная процедура необходима для первичного анализа продаваемого объекта.

2. Специалист установит всю сложность организации по по продаже объекта, даст юридическую оценку по первичным документам, возможно, выясниться, что необходимо перед ней собрать некоторые документы: справки, согласия сособственников, приказы и свидетельства государственных учреждений и др.

3. Выявить потребности каждого из собственников, максимальное разъяснение технологии продажи и прохождение сделки.

4. Самое главное при заключении эксклюзивного договора определиться по срокам продажи. Срок продажи, как правило, составляет от 3-4 месяцев, реклама начинает работать после 4-ой недели.

Опытный специалист с высокой степенью точности определит и наверняка предложит сравнительный анализ ценообразования соседствующих объектов, а также их потребительский спрос. Срок реализации недвижимости еще зависит от ликвидности месторасположения объекта.

Задача клиента – продавца – продать по максимально возможной цене в разумный срок.

Задача риелтора – исполнителя, как помощника продавца, помочь продать недвижимость, сделать все возможное, чтобы именно цель продажи была достигнута в максимально короткие сроки, не по завышенной цене и также не по заниженной, чтобы клиент остался довольный.

5. Важно лично читать договор – в нем обязательно должны быть указанны конкретные сроки, пункт об автоматическом продлении срока действия, либо пункт, как расторгается договор: путем письменного заявления заказчика или по окончании срока договора без каких-либо заявлений.

Идея заключения возмездного договора на оказание риелторских услуг при продаже объекта недвижимости с продавцом не является новшеством на рынке недвижимости. На Западе вся недвижимость так и продается. Продавец приходит в агентство недвижимости, заключает договор на продажу и спокойно ждет результатов.

Агентство недвижимости выделяет специалиста, который лично отвечает за удачный исход продажи. При этом фирму можно не контролировать, ведь это в их интересах! Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными квартирами (объектами недвижимости).

В случае, когда собственник обращается во все агентства недвижимости города, данные о квартире фиксируются, и все, практически объектом никто не занимается. Агентство будет заниматься таким общим объектом, между делом, усилия работы агентов прямо пропорционально его вознаграждению.

И собственник, продающий свой объект недвижимости, должен понимать, что при выставлении объекта в общую базу собственников, продаст тот риелтор, кто больше скинет с цены продаваемого объекта. То есть клиент-продавец уже в минусе, и собственник получит на руки от продажи намного меньше, чем предполагал получить.

Чем больше конкурентов, тем меньше шансов агенту продать вашу недвижимость. Интереса к такому объекту у риелторов нет. Итог – время идет, квартира или любой другой объект недвижимости не продается, появляется нерешительность, продают «все», а результата никакого.

Поэтому, если продавец, желает продать за нормальную цену и в срок, то идет в агентство недвижимости, и его не пугает сила эксклюзивного договора.

Плюсы

1) Защита продавца от криминала и непрофессионализма

Давая информацию о продаже недвижимости в несколько агентств, продавцы рискуют стать жертвами мошенничества. Возможна утечка информации по вине одного из агентств, которые продают квартиру. Так же нередко под видом покупателей ходят квартирные воры, высматривают и строят свои криминальные планы. В дальнейшем, последствия малоприятные и концы, естественно не найти.

2) Защита экономических и правовых интересов продавца

Профессионализм и опыт сотрудников агентств гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, сильное давление на продавца, случайная ошибка, внезапно возникшие осложнения и нюансы могут испортить весь ход сделки.

В агентствах недвижимости прослеживается каждый шаг: от сбора пакета документов на продажу, презентации объекта, фиксация лиц, кто посещает квартиры до заключения договора купли-продажи, составлении договорных отношений между продавцом и покупателем, и до получения денег продавцом, и фактической передачи объекта покупателю. Фирма работает на клиента, и заинтересована в добропорядочной репутации.

3) Реальная оценка квартиры и сравнительный анализ покупательского спроса

Мало ли, сколько продавец хочет за продажу объекта, существует реальная оценка потребительского спроса на рынке недвижимости. Оценку квартиры, вообще, любого другого объекта, невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону.

Для того, чтобы установить «правильную» стоимость квартиры, профессиональный риелтор проделывает большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, спроса предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений в средствах массовых информаций

Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже их недвижимости, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех агентств. И даже при обращении в одну компанию, скоро о вашем желании продать объект недвижимости будут знать все риелторских агентства региона.

Отличие только в том, что весь входящий поток звонков по рекламе вашего объекта будет сфокусирован на одном специалисте, который может дать полную информацию, знать всю ситуацию по продаже, и общаться с реальными покупателями, уверенно и четко отвечать на все интересующие вопросы покупателя.

Поэтому не надо бегать по всем агентствам города.

4) Экономия времени

Объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию, в несколько агентств, продавец просто тратит свое драгоценное время. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою недвижимость на выгодных условиях.

5) Эффективная схема рекламы. Реклама за счет агентства

При заключении эксклюзивного договора, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой, охватывает максимальное количество информационных источников, выставляется на всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных.

Тем более, что в последнее время, все продающие интернет-сайты работают на платной основе. Продавец экономит не только время, и вместе с тем, освобождает себя от лишних затрат. За продвижение рекламы вашего объекта недвижимости агентство возьмет комиссионное вознаграждение.

Реклама платиться авансом за счет агентства, зная, что эти расходы будут возмещены в качестве комиссионного вознаграждения.

6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимально выгодной цене.

Выставляя свой объект недвижимости самостоятельно на продажу в Интернет-ресурсы, или обращаясь в несколько компаний, продавец думает, что будут работать над его продажей все агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут, пускай поработают. Увы, скорее всего, эффект будет противоположен желаемому. Напрашивается вопрос: почему?

Во – первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агенту, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким объектом лишь для вида, для сравнения с теми объектами, которые необходимо продать по договору. И объект без договора будет проигрышным вариантом при продаже.

Во – вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она совершенно не на руку.

Когда в рекламе появляется одна и та же квартира, то в результате получается, что продается десять (иногда и намного больше) одинаковых квартир, причем цены на сайтах сильно отличаются друг от друга.

Разумеется, покупатель будет обращать внимание именно на те из них, где цена ниже!!! Причем, продавец даже не подозревает, что цена намного занижена!!!

Кроме того, когда начинается игра в «перегонки» между агентами и в результате покупатель приобретает у того, у кого самая низкая цена.

Продавец, как правило, соглашается с такой суммой, потому что ему надо продать, хоть и в убыток себе.

Причем, на рынке недвижимости, обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных, так как покупатель за его работу знает, что надо платить.

Вывод: собственникам объектов недвижимости обращаться в разные компании совершенно не выгодно, хотя они этого часто не понимают.

И еще! Такие квартиры автоматически вызывают подозрение у потенциальных покупателей: почему в разных агентствах разная цена, возможно не в порядке с документами, либо она никому не нужна. Таким образом, объект недвижимости заранее становится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью занижения цены.

Итог – собственник, который продает самостоятельно свой объект недвижимости, идет в сравнении как «ребенок из детского дома – хороший он, жалко его, однако, свои дети, дороже и ближе»!

В случае составления данного договора, покупатель уверен, что история данной квартиры тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше!

Минусы

Минус для продавца недвижимости состоит в том, что он отдает на продажу одной компании и работает только с одним риелтором, дав «клятву верности». Здесь самое главное, выбор агентства – это самое серьезное мероприятие.

Есть риск попасть в руки специалистов, которые не смогут отстоять интересы продавца на рынке, которым лишь бы продать и преднамеренно вводят в заблуждение продавцов и начинают скидывать цену. Более того, слабый риелтор, может все только испортить.

Доверяясь агенту необходимо убедиться, что перед вами высококлассный специалист, работающий в надежной компании.

Итог

Плюсы эксклюзивного договора «перевешивают» минусы.

Рынок недвижимости постоянно меняется, а честный и грамотный специалист по продаже недвижимости, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать все изменения в пользу и в интересах продавца.

И неудивительно, что квартиры по эксклюзивному договору продаются гораздо быстрее и удачнее, чем обычные варианты – материальная заинтересованность творит чудеса.

Чаще всего, один добросовестный риелтор работает на все 100% лучше, чем несколько агентств вместе взятых. Проверено!!!

Если у вас возникли вопросы или долго не можете продать свою недвижимость – звоните по телефону 8 (4012) 90 20 84, 8 909 79 69 672. Наши специалисты оценят вашу ситуацию и дадут полезные советы.

Помогут вам продать или купить недвижимость быстро, качественно и в срок с высокой степенью юридического сопровождения сделок любой сложности. Ждем вас в нашем офисе: г. Калининград, ул.

генерала Соммера, дом 48

Источник: https://bkn39.ru/articles/exclusive-contract-the-pros-and-cons-when-selling-real-estate/

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Договор эксклюзива на недвижимость

/ Квартира / Документы для продажи квартиры

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене.

Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – продавать самому или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое эксклюзивный договор, все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

  1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько собственников);
  2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
  3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
  4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
  5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
  2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: сбор документов на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение договора купли-продажи, передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
  3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
  4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
  5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

ДОГОВОР № 77

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

г. Москва “14” мая 2017 года

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.3. Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5. РАСЧЕТЫ

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

Исполнитель несет рекламные расходы.
Заказчик – расходы, связанные с подготовкой документов.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

  • действия непреодолимой силы;
  • утраты собственником дееспособности или его смерти;
  • вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

8.3. Все споры разрешаются путем проведения переговоров. Если согласие не было достигнуто, то в суде.

8.4. Факт выполнения взаимных обязательств по договору подтверждается Актом выполненных услуг, подписываемый в течение 3 (трех) рабочих дней после регистрации перехода права собственности на Объект.

В случае не подписания Акта выполненных услуг обязательства Исполнителя считаются полностью выполненными по истечении 14 (четырнадцати) дней после регистрации перехода права собственности на Объект.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9.1. Заказчик: Яковлев Андрей Аркадьевич, пол мужской, 05 февраля 1991 года рождения, паспорт гражданина серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13.

9.2. Исполнитель: ООО «АН «Азбука недвижимости»

ИНН: 7700000000

КПП: 77111111

ОГРН: 1222222222222

БИК 043333333

Юридический адрес: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, дом 34, стр. 3.

р/с 4070000000000000000 в ЗАО ВТБ 24

Подпись Заказчика_________\расшифровка\ Дата_____________

Подпись Исполнителя_________\расшифровка\ Дата_____________

К эксклюзивному договору должно быть приложено Приложение №1, где подробнейшим образом описывается объект недвижимости, подлежащий продаже. Указываются адрес, площадь, метраж жилой помощи, ремонт, год строительства дома, данные собственников и пр.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti-2.html

Правовая природа эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор в настоящее время занимает значительное место в системе обязательственных отношений, однако, с правовой точки зрения остается неурегулированным действующим законодательством.

Определяя правовую природу эксклюзивного договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам.

Отсутствие правового регулирования эксклюзивного договора порождает необходимость принятия нормативного правового акта «О риэлтерской деятельности в РФ», в нормах которого должны быть четко определены понятие договора и требования, предъявляемые к его сторонам.

Эксклюзивный договор относится к разновидности договора возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими такому договору признаками.

Несмотря на то, что легальное определение эксклюзивного договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенных выше положений, а также из особенностей предмета данного договора, определение сделки было сформировано на основе легального определения договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть определенные действия или деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании изложенного, необходимо выделить признаки, определяющие правовую природу эксклюзивного договора, то есть обозначить юридические нюансы, позволяющие обособить данное соглашение от однородных договоров возмездного оказания услуг:

  1. Эксклюзивный договор относится к числу консенсуальных договоров, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
  2. Договор двусторонний, так как исполнение обязательств заказчика по оплате услуг обусловлено выполнением исполнителем своих обязательств по оказанию услуг;
  3. Эксклюзивный договор – возмездный, так как услуги предоставляются только за плату;
  4. Предмет договора составляют услуги, которые осуществляются при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество;
  5. Сторонами договора являются организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере купли-продажи недвижимости (агентство недвижимости), и собственник недвижимости – любой субъект права, приобретающий предоставляемые услуги для своих личных целей, которые не связаны с извлечением прибыли;
  6. Эксклюзивный договор является публичным договором, так как обладает присущими им признаками;
  7. Сделка считается заключенной, прежде всего, в интересах собственника недвижимости, так как совершается за его счет.

Риски эксклюзивного договора

Практически каждый гражданско-правовой договор имеет рисковый характер. Не является исключением и эксклюзивный договор на продажу недвижимости.

Несмотря на то, что агентство недвижимости гарантирует юридическую и экономическую безопасность сделки, существуют риски неисполнения эксклюзивного договора.

В первую очередь такой риск связан с выбором агентства по продаже недвижимости.

Не секрет, что на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые осуществляют фиктивную деятельность ради получения прибыли. Деятельность таких организаций основывается на хищении правоустанавливающих документов собственника и реализация недвижимости через подставных лиц. Разумеется, что такая деятельность находится вне закона и подлежит уголовному преследованию.

Помимо наличия на рынке недвижимости фиктивных фирм, риск связан с недобросовестностью исполнителя договора.

Заключение сделки по продаже квартиры зависит, в первую очередь, от активной деятельности исполнителя эксклюзивного договора.

Если исполнитель окажется недобросовестным и не будет оказывать никаких активных действий, то результата от такого эксклюзивного договора, в виде продажи квартиры, не последует.

Также, при заключении эксклюзивного договора с недобросовестным исполнителем, существуют и другие риски, например:

  • продажа недвижимости по заведомо низкой цене;
  • доступ к личной информации неограниченного круга лиц и, как следствие, возможность её использования мошенниками;
  • потеря покупателя, изъявившего желание на покупку недвижимости, из-за неактивных действий исполнителя и другие.

Кроме того, успех сделки будет зависеть напрямую от профессионализма и компетенции риэлтора, который будет представлять агентство недвижимости. Поэтому для собственника недвижимости важно не только правильно выбрать организацию, но и обратиться к компетентному специалисту.

является ли заключение эксклюзивного договора нарушением закона, если собственник сам этого хочет?

Вадим31.05.2019 09:17

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам, поскольку необходимо изучить текст конкретного договора, чтобы убедиться что его условия не нарушают закон. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы.

Скидка по промокоду МИП 9. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По с тоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (495) 228-26-51 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.

ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович31.05.2019 10:59

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна01.06.2019 08:00

Задать дополнительный вопрос

Был заключён эксклюзивный договор,сроком на три месяца,истекает 30 декабря. Никаких действий, показов,звонков,консультаций агенство не проводило,риэлтер молчит,не отвечает на звонки. Не даёт ссылок на рекламу,не обсуждает цену,чтобы быстрее продать. Как его не продлить автоматом,а забрать залоговый документ на собственность?

Анна24.12.2018 10:46

Добрый день!В соответствии со ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В договорах иногда бывают примерно такие формулировки: “В случае, если ни одна из сторон за 30 (тридцать) рабочих дней до окончания срока действия договора не заявит о его расторжении, действие договора автоматически пролонгируется на следующий год”.

 Рекомендую направить в агентство письмо, в котором указать, что договор Вами не продляется.

Примерный образец письма о расторжении договора можно посмотреть тут: http://iskiplus.ru/uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora/

При возникновении сложностей, рекомендую обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам.

Сайботалов Вадим Владимирович25.12.2018 17:49

Задать дополнительный вопрос

При необходимости «Юридическая группа «МИП» составит для Вас все документы, жалобы и заявления. Наш адрес: Москва, Старопименовский переулок, дом 18. Телефон для справок: +7 (495) 228-26-51Наши адвокаты и специалисты: advokat-malov.ru/stati/luchshie-advokatyi-moskvyi.htmlНаши контакты: advokat-malov.ru/kontakty.html

Федорова Любовь Петровна26.12.2018 14:43

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/dogovory-v-nedvizhimosti-i-stroitelstve/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti.html

Составляем эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг по образцу

Договор эксклюзива на недвижимость

Чтобы купить или продать недвижимость, все больше людей предпочитает обращаться к профессионалам на рынке жилья — риелторам.

Ведь взяться за изучение основ самому может быть весьма непросто, а отыскать наиболее выгодный вариант необходимо в ограниченные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Последовательность шагов для будущего продавца состоит в следующем: выбрать зарекомендовавшее себя агентство недвижимости, желательно состоящее в одном из профессиональных сообществ или ассоциаций.

Далее заключаем договор – это может быть договор комиссии, агентский договор, договор поручения или возмездного оказания услуг. Эти виды регламентированы гражданским кодексом РФ и применяются в зависимости от ситуации и сложности сделки.

Однако, среди них особняком выделяют эксклюзивный договор.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — это возмездный договор о передаче будущим продавцом конкретному исполнителю преимущественного права работы с конкретным объектом недвижимости.

На первый взгляд, все просто — две стороны;

  • Заказчик — продавец недвижимости;
  • Исполнитель — риэлтерское агентство.

Права и обязанности, закрепленные в отдельных параграфах, предмет договора, полная характеристика продаваемого объекта (квартиры).

Предлагаем вам скачать образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости: Скачать бланк.

Обязателен параграф, регламентирующий срок договора — он может быть равным нескольким месяцам, а может быть заключен и на две недели в зависимости от ликвидности объекта и потребностей продавца.

Крайне важен параграф, посвященный расчетам — в нем рекомендовано подробно описывать не только способ и суммы расчета за объект, но и не упустить полный расчет вознаграждения агентству, а также порядок, сроки и величину возмещения расходов по продаже.

Читайте статью, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис тут.

Самым спорным условием любого договора всегда является параграф об ответственности сторон — ему следует уделить максимум внимания, чтобы точно определить, какая ответственность наступает в случае того или иного развития ситуации. В особенности в случае отказа продавца от продажи по разным причинам или расторжение договора в одностороннем порядке.

Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.

Заключение договора в порядке эксклюзивности означает возникновение обязательств:

  1. Со стороны агентства — это эксклюзивность и максимальность обслуживания.
  2. Со стороны будущего продавца — исключительность прав, делегируемых им, как собственником объекта, в пользу агентства.

Права и привилегии агентства

Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.

Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:

  • Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
  • Эффективная рекламная кампания;
  • Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
  • Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
  • Консультации по всем вопросам.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать статью.

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Бытует мнение, что если многие агентства проинформированы о конкретной квартире, то она будет продана быстрее.

Частое появление информации о продаже недвижимости из разных источников может ввести в заблуждение покупателя и вызовет неизбежные сомнения, правильно ли установлена цена, и все ли в порядке с документами.

С учетом применения эксклюзивного договора на продажу квартиры вдумчивый покупатель не будет сомневаться, что юридическая чистота такой недвижимости проверена и психологически будет готов к оплате.

Продавец увеличивает свои шансы продать квартиру в приемлемый срок и по комфортной цене.

Защищает от мошенников

При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем.

При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке. Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.

Нередко при этом клиента обязуют предоставить подлинники документов и сдать их на ответственное хранение избранному агентству, которое в этом случае полностью отвечает за безопасность продавца и сделки.

Защита правовых интересов продавца

Продажа недвижимости всегда процесс непростой. Не все участники сделок обладают знаниями в определенной области — в вопросах юридических, маркетинговых и налоговых.

Опыт и деловые качества ответственных лиц агентства, гарантируемые договором на оказание риэлтерских услуг, обеспечат более успешное завершение сделки и защитят интересы продавца в любой ситуации — даже в случае непорядочности покупателя или ошибок.

На исход сделки будет работать и тот факт, что на оценку юридической чистоты собственности в случае заключения договора будет потрачено несоизмеримо больше времени, нежели на обычных клиентов.

Реальная оценка квартиры и лучшее ее позиционирование

Не будучи специалистом, очень сложно оценить масштабы будущей сделки, кроме того, для построения верной стратегии продажи и рекламы необходимо знать и понимать тонкости, недоступные непосвященным.

Это и конъюнктура рынка недвижимости в отдельном городе или районе и особенности работы местных СМИ.

Для успешной продажи квартиры агентства осуществляют ее оценку, исходя из фактического состояния, анализа реальных аналогов и изучения текущих предложений реального рынка и реальных цен.

Советы специалистов

Эксклюзивный договор рекомендуется к заключению непосредственно с агентством недвижимости, поскольку только оно в состоянии дать гарантии исполнения обязательств.

Со стороны агентства подпишется руководитель либо представитель по доверенности, имеющий на то право. Подписывать подобный договор с вольным агентом имеет смысл лишь в крайнем случае, и только при условии, что он имеет статус индивидуального предпринимателя. В противном случае надеяться на какие-либо гарантии не приходится.

Эксклюзивный договор носит характер агентского, а учитывая, что законодательно требования к перечню условий агентского договора не определены, всю полноту ответственности, которую агентство берет перед продавцом, нужно непременно прописывать в деталях.

Согласно ГК РФ стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению.

Агентство гарантирует, что в течение срока действия эксклюзивного договора на оказание риэлтерских услуг работу с использованием максимума возможностей, что называется по полной программе.

В договоре необходимо обязательно отразить ответственность агентства за отсутствие активных действий.

Однако следует помнить, что и при немотивированном отказе продавца от работы с агентством до истечения договора, агентство будет настаивать на пункте о том, что уже реализованная часть работы должна быть оплачена.

Почему эксклюзивный договор выгоден для собственников? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/eksklyuzivnyj-dogovor-na-okazanie-rielterskih-uslug-obrazec/

Адвокат Фомин